Contentieux locatif : loyers impayés et procédure d’expulsion
Les litiges entre bailleurs et locataires sont fréquents : loyers impayés, dégradations, non-respect du bail… Ces situations relèvent du contentieux locatif et nécessitent souvent l’intervention d’un commissaire de justice.
Son rôle est d’accompagner les parties dans la mise en œuvre des procédures, de la phase amiable jusqu’à l’exécution d’une décision de justice, notamment en matière d’expulsion.
Dans quels cas parle-t-on de contentieux locatif ?
Un contentieux locatif apparaît lorsqu’un locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.
Loyers impayés
C’est le cas le plus fréquent :
absence de paiement
retards répétés
dettes locatives.
Manquements aux obligations du locataire
D’autres situations peuvent justifier une procédure :
absence d’assurance habitation
troubles de voisinage
dégradations du logement
non-respect de l’usage paisible des lieux.
La résiliation du bail : clause résolutoire ou décision judiciaire
Avant toute expulsion, le bail doit être résilié.
La clause résolutoire
La plupart des baux prévoient une clause résolutoire permettant de résilier automatiquement le bail en cas de manquement :
loyers impayés
défaut d’assurance
non-respect des obligations locatives
Le commissaire de justice délivre alors un commandement laissant un délai au locataire pour régulariser.
L’absence de clause résolutoire
Si le bail ne contient pas cette clause, le bailleur doit saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.
Les étapes de la procédure d’expulsion
La procédure d’expulsion est strictement encadrée et se déroule en plusieurs étapes.
Le commandement de payer
Le commissaire de justice délivre un commandement laissant au locataire un délai pour régulariser sa situation (généralement deux mois).
L’assignation devant le juge
En l’absence de régularisation, le locataire est assigné devant le juge, qui peut :
prononcer la résiliation du bail
ordonner l’expulsion
condamner au paiement des sommes dues.
Le commandement de quitter les lieux
Après la décision de justice, un nouveau délai est accordé au locataire pour quitter le logement.
L’expulsion
À défaut de départ volontaire, le commissaire de justice procède à l’expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique.
La trêve hivernale : ce qu’il faut savoir
Les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, généralement du 1er novembre au 31 mars.
Suspension des expulsions
Durant cette période :
l’expulsion ne peut pas être exécutée
le locataire bénéficie d’un maintien dans les lieux.
Une procédure toujours possible
En revanche, il est possible :
d’engager la procédure
d’obtenir une décision de justice
L’expulsion sera alors réalisée à la fin de la trêve.
Le rôle du commissaire de justice
Le commissaire de justice accompagne le bailleur tout au long de la procédure.
Un encadrement juridique sécurisé
Il intervient pour :
délivrer les actes obligatoires
sécuriser la procédure
éviter toute irrégularité.
Une gestion complète du dossier
Il peut :
relancer le locataire
engager la procédure judiciaire
mettre en œuvre l’expulsion
procéder au recouvrement des sommes dues.
Contentieux locatif à Troyes et Nogent-sur-Seine
L’étude KALIACT 3SEINE accompagne bailleurs et professionnels dans la gestion des contentieux locatifs à Troyes, Nogent-sur-Seine et dans le ressort de la Cour d’appel de Reims.
L’étude intervient notamment pour :
loyers impayés
résiliation de bail
procédures d’expulsion
recouvrement des dettes locatives.
En un coup d’oeil
Le contentieux locatif concerne les litiges entre bailleur et locataire
Le non-paiement des loyers est le motif principal d’expulsion
Une procédure stricte doit être respectée avant toute expulsion
Le commissaire de justice intervient à chaque étape
La parole d’un commissaire de justice KALIACT 3 SEINE
Le contentieux locatif nécessite rigueur et réactivité. Une procédure bien menée permet de sécuriser les droits du bailleur tout en respectant les garanties légales du locataire.
Thomas Pecheur, Commissaire de justice associé de l’étude KALIACT 3SEINE
Questions fréquentes sur les contentieux locatif et expulsions
Peut-on expulser un locataire sans décision de justice ?
Non, une décision de justice est obligatoire.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?
Plusieurs mois en moyenne, selon la situation et les délais légaux.
Que faire en cas de loyers impayés ?
Il est recommandé d’agir rapidement en sollicitant un commissaire de justice.
Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
Non, sauf exceptions très spécifiques.
Le locataire peut-il obtenir des délais ?
Oui, le juge peut accorder des délais de paiement ou de maintien dans les lieux.
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